24年高级统计师教材统计实务知识精讲13

房地产业增加值与房地产开发投资的关系

房地产业增加值和房地产开发投资是反映房地产生产活动的两个指标。两者之间具有密切联系，又存在明显的区别。

房地产业增加值衡量的是房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务等房地产活动，城乡居民自有住房服务以及单位和居民的房屋租赁等活动创造的增加值。房地产开发投资指各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位从事房地产开发或经营活动有关的费用。从定义上看，房地产业增加值和房地产开发投资都是反映房地产活动规模的总量指标，两者具有相辅相成的作用：当房地产开发投资规模扩大后，房地产开发和房屋管理服务活动的总产出就会加大，房地产业增加值也会相应扩大。但是，房地产业增加值和房地产开发投资之间也存在明显的差异。

一是指标性质不同。房地产业增加值属于核算指标，是根据统计调查资料、行政记录资料等不同来源的基础数据核算得到的。如果存在基础数据不能满足核算需求的情况，核算过程中还要采用适当的方法进行推算。房地产开发投资是一个统计指标，是通过对房地产开发企业填报的财务指标直接汇总得到的，一般不需要进一步加工计算。

二是范围不同。房地产开发投资的统计范围只包括房地产开发企业的经营活动，主要统计对象是各种建设、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程（如道路、给水、排水、供电、供热、通讯、平整场地等基础设施工程）等活动（不包括单纯的土地开发和交易活动）。房地产业增加值的核算范围不仅包括房地产开发企业的经营活动，还包括与房屋有关的管理和服务活动，具体包括：房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动；物业服务企业按照合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动；房地产中介提供的房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动：各类单位和居民住户的营利性房地产租赁活动，以及房地产管理部门和企事业单位、机关提供的非营利性租赁服务，包括体育场地租赁服务；住房公积金缴存、提取、贷款、管理服务、保障性住房受理服务等其他未列明的房地产服务；城乡居民自有住房服务。

三是方法不同。房地产业增加值核算的是生产过程中创造的增加值。它主要利用企业会计资料、部门资料和有关的统计资料，按生产法或收入法核算。房地产开发投资统计的是企业在房屋建筑物、配套服务设施和土地开发工程等活动中的全部费用，通过房地产开发企业填报报表的方式进行统计。

固定资本形成总额与全社会固定资产投资完成额的关系

固定资本形成总额是指常住单位在核算期内固定资产获得减处置的价值总额。固定资产是通过生产活动生产出来的，且使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上的资产。固定资本形成总额包括住宅、其他建筑和构筑物、机器和设备、培育性生物资源、知识产权产品等固定资产的获得减处置和非生产资产所有权转移费用等。全社会固定资产投资完成额是指以货币形式表现的，在一定时期内全社会建造和购置固定资产的工作量以及与此有关的费用总称。全社会固定资产投资完成额是计算固定资本形成总额的重要基础资料。二者的区别主要体现在以下几方面。

一是范围不同。一方面，有些固定资本形成总额并未纳入全社会固定资产投资完成额统计范围，例如，总投资500万元以下的建设项目完成的投资，未经过正式立项的土地改良支出，知识产权产品固定资本形成，非生产资产的所有权转移费用等，这些都没有纳入全社会固定资产投资完成额统计中，在核算固定资本形成总额时需要加以补充。另一方面，全社会固定资产投资完成额中还包括购买旧建筑、旧设备的价值和土地购置费，这些内容不是核算期内所增加的固定资产，因此核算固定资本形成总额时需要将其扣除。

二是指标性质不同。固定资本形成总额是一个核算指标，在核算全国固定资本形成总额时，除了按照上述范围口径差异对全社会固定资产投资额进行调整外，还要利用建筑业总产值、建筑业营业税、钢材生产量、水泥生产量、大型机器设备生产量、机器设备增值税抵扣额等相关资料，对全社会固定资产投资额进行评估和调整。而全社会固定资产投资额是一个统计指标，是根据统计调查资料进行汇总得到，一般不进行调整。

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