24年高级统计师教材统计实务知识精讲11

为什么将居民自有住房服务纳入国民经济核算范围

将居民自有住房服务纳入国民经济核算范围，主要有两个方面的原因。

一是居民自有住房服务属于生产范围。住宅，无论是房主自有自住，还是在市场上出租他人居住，都应作为资产进行记录。作为一种资产，所有的住宅都会产生住房服务，该服务应包括在生产范围内，相应的增加值应计入GDP。房屋所有者在房屋使用期内自已居住，就会产生住房服务，这种服务是自有住房者的一种自给性生产活动，其住房服务被自己所消费。就是说，居民自有住房尽管没有发生实质的租赁行为，但它提供的住房服务价值与居民租赁住房所产生的住房服务价值本质上是相同的，都可以用居民为获取住房服务所应支付的租金价值来计量。从生产角度讲，居民自有住房服务价值应记录为住宅所有者提供的住房服务总产出，从使用角度讲，居民自有住房服务价值应记录为住宅所有者享受住房服务的最终消费支出。

二是有利于国际比较和跨期比较。在不同国家之间或同一个国家的不同地区之间，甚至在同一国家或地区的不同时期，自有住房与租用住房的比率都可能存在较大差异。如果仅核算租赁住房服务价值而不虚拟计算自有住房服务价值，由于自有住房比率不同将会导致住房服务价值在不同国家和不同时期不可比，甚至造成数据与经济现实的背离。例如，对于两个住房总量相同的国家，自有住房比率高的国家一般来说可享受更多更好的住房服务，但由于租赁住房比率低，其住房服务价值反而会较低。如果不对自有住房服务进行虚拟计算，将会降低GDP数据的国际可比性和跨期可比性。

国内生产总值中居民自有住房服务核算方法

由于居民自有住房服务没有发生实际的租赁行为，也不存在实际市场价格，因此需要虚拟计算其服务价值。目前世界各国会根据本国国情采用不同方法核算居民自有住房服务价值，主要分为租金法和成本法。租金法，是指利用租用相似大小、位置、质量和类型的房屋所支付的租金来核算居民自有住房服务价值的方法。成本法，是指用当期自有住房的成本来核算居民自有住房服务价值的方法，自有住房的成本包括折旧、维修维护费、资金成本和房产税等，并根据住房可能获得的收益进行相应的调整。

目前，我国居民自有住房服务采用成本法核算，按城镇居民和农村居民分别核算。其中，城镇居民自有住房服务价值的核算方法是，首先利用城镇住宅单位面积造价和自有自住住房建筑面积等资料测算出全国城镇居民住房总价值，然后按使用年限计算住房折旧，再加上修理维护费、物业管理费等中间投入，得到城镇居民自有住房服务价值，即城镇居民自有住房服务总产出。农村居民自有住房服务价值的核算方法类似，只是住房折旧率因城乡住房质量不同而有所差别，且没有物业管理费。居民自有住房服务的增加值，只包括了住房折旧价值，不虚拟计算劳动者报酬、生产税净额和营业盈余。
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